Pressemitteilung vom 6. April 2005


IVD: Spielraum bei der Gewerbemiete nicht voll ausreizen


Mietpreise dürfen bei Gewerbeimmobilien 100 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen.
Vermieter sollten eine höhere Miete jedoch immer gut begründen können.

Bei der Höhe der Miete für Gewerbeimmobilien haben Vermieter einen
großen Spielraum. So können bei speziellen Immobilien deutlich über
dem Durchschnitt liegende Preise angemessen sein. "Vermieter, die
das betrifft, sollten ihre Mietpreise aber idealerweise mit
Vergleichsmieten für ähnliche Gebäude oder mit Gutachten belegen
können", empfiehlt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher
des Immobilienverbands IVD. So könnten sie verhindern, dass bei
einem Streit mit dem Mieter der Mietvertrag im Nachhinein als
unwirksam erklärt wird.

Zwar liegen die Grenzen für Mietwucher bei gewerblicher Miete
wesentlich höher als bei Wohnungsmieten. Hier ist die Grenze zur
Wuchermiete bereits überschritten, wenn sie die ortsübliche
Vergleichsmiete um 50 Prozent überschreitet. Gewerbeimmobilien
dürfen dagegen bis zu knapp 100 Prozent über der marktüblichen Miete
liegen, ohne dass das Gericht automatisch von Wucher ausgeht.
Ähnliche Grenzen werden auch bei Kauf- und Kreditverträgen gezogen.

"Absichtlich ausreizen sollten Vermieter diese Praxis jedoch nicht",
rät Schick. Denn wenn in einem Streitfall nachgewiesen werden kann,
dass der Vermieter einen Preis verlangt, obwohl er weiß, dass dieser
völlig unangemessen ist, kann der Vertrag für unwirksam erklärt
werden. "Das Gericht spricht in so einem Fall von einer,
verwerflichen Gesinnung' des Vermieters", erläutert der Rechtsanwalt
und Immobilien-Experte, Ulrich Joerss von der Kanzlei JOERSS-
Rechtsanwälte in Berlin.

Allerdings falle es den Gerichten häufig schwer, eine solche
verwerfliche Gesinnung nachzuweisen, ist Joerss Erfahrung. So hatte
der Bundesgerichtshof im Juli 2004 einen Vermieter, der 92 Prozent
mehr als die ortsübliche Miete für seine Immobilie verlangt hatte,
vom Verdacht der Wuchermiete freigesprochen (XII ZR 352/00). Zur
Begründung hieß es, dass der Gewerbemietenmarkt im Vergleich zum
Wohnimmobilienmarkt so unübersichtlich sei, dass der Vermieter nur
schwer erkennen könne, welcher Marktwert üblich ist. Der Vermieter
habe hier möglicherweise nur aus Unkenntnis die Miete so hoch
angesetzt. Der Vertrag war also wirksam, die Mieter mussten
nachzahlen.

"Ob Wuchermiete vorliegt, ist also bei Gewerbeimmobilien nicht nur
eine Frage der Miethöhe", so Joerss. Es spielt immer eine Rolle, ob
dem Vermieter die vergleichbaren Mieten tatsächlich bekannt waren.


IVD
Jürgen Michael Schick
Vizepräsident und Bundespressesprecher
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